Zákon 133/2026: návod k registru krátkodobého prenájmu

Od 1. januára 2027 platí zákon č. 133/2026 Z. z. Kto ponúka ubytovanie cez online platformy pre krátkodobé prenájmy, napríklad Booking.com alebo Airbnb, musí každú jednotku (chatu, apartmán, byt) zapísať do registra Ministerstva cestovného ruchu a športu SR, a to ešte pred prvým poskytnutím služieb cez platformu. Kto takto ponúka už v roku 2026, má čas do 28. februára 2027. Zápis je bezplatný, robí sa elektronicky a jednotka dostane registračné číslo, bez ktorého ju portály nesmú ponúkať.

Prečo register vzniká

Slovenský zákon vykonáva nariadenie Európskej únie 2024/1028 o údajoch o krátkodobom prenájme, ktoré sa uplatňuje od 20. mája 2026. Cieľom je, aby úrady vedeli, ktoré jednotky sa cez portály prenajímajú a kto ich prenajíma. Správcom registra je Ministerstvo cestovného ruchu a športu SR a register zároveň slúži ako jednotné digitálne kontaktné miesto, cez ktoré si údaje vymieňajú úrady a portály.

Koho sa povinnosť týka

Zákon hovorí o hostiteľovi. Je ním fyzická osoba, fyzická osoba – podnikateľ aj právnická osoba, ktorá poskytuje krátkodobý prenájom ubytovania cez online platformu pre krátkodobé prenájmy alebo cez malú online platformu. Krátkodobým prenájmom sa podľa § 1 ods. 2 rozumie prenájom na dobu kratšiu ako jeden rok.

Pojem jednotka zákon preberá z nariadenia EÚ: ide o zariadené ubytovanie, ktoré sa krátkodobo prenajíma. Nariadenie z neho vyníma hotely a podobné ubytovanie (skupina 55.1 klasifikácie NACE), hostely a kempy. Presné typy jednotiek ustanoví ministerstvo vyhláškou (§ 13 písm. c).

Dôležitá poznámka: povinnosť zápisu sa viaže na ponúkanie cez online platformy. Ak ubytovanie ponúkate výhradne na vlastnom webe a telefonicky, § 5 ods. 1 vám zápis neukladá. Keď sa rozhodnete pridať inzerát na portál, jednotku zapíšte ešte predtým.

Dokedy sa treba zapísať

• Noví hostitelia: pred prvým poskytnutím služieb cez platformu (§ 5 ods. 1). Bez platného registračného čísla sa ubytovanie cez platformu ponúkať nesmie (§ 5 ods. 2).
• Doterajší hostitelia, ktorí ponúkajú cez platformy do 31. decembra 2026: do 28. februára 2027 (§ 14). Do tohto dátumu sa na nich ustanovenia o povinnostiach a pokutách nevzťahujú.
• Zmena údajov: do 30 dní odo dňa, keď nastala (§ 5 ods. 4), napríklad pri zmene počtu lôžok.
• Výmaz: do 30 dní od trvalého skončenia prenájmu v jednotke (§ 5 ods. 7). Výmazom registračné číslo zaniká.

Aké údaje budete potrebovať

Oplatí sa ich pripraviť vopred, pretože niektoré nájdete až v katastri nehnuteľností.

Údaje o jednotke (§ 4 ods. 1)

• adresa: kraj, okres, obec, časť obce, ulica, súpisné a orientačné číslo,
• číslo listu vlastníctva, katastrálne územie a parcelné číslo pozemku registra „C“ alebo „E“, na ktorom stavba stojí,
• číslo bytu a poschodie, ak ide o bytovú budovu,
• typ jednotky podľa vyhlášky ministerstva,
• či sa ponúka ako časť alebo celé bydlisko hostiteľa, alebo na iné účely ako bydlisko,
• maximálny počet lôžok a maximálny počet hostí,
• začiatok poskytovania cez platformu, pri prenájme na dobu určitú aj jeho koniec.

Údaje o hostiteľovi (§ 4 ods. 2)

• fyzická osoba: meno a priezvisko, adresa trvalého pobytu, daňové identifikačné číslo, adresa na doručovanie (ak je iná), telefón, e-mail,
• fyzická osoba – podnikateľ: obchodné meno, miesto podnikania, IČO, DIČ, adresa na doručovanie, telefón, e-mail,
• právnická osoba: názov, sídlo, IČO, DIČ, adresa na doručovanie, e-mail a údaje o štatutárnom orgáne.

Ako zápis prebieha

Údaje zapisujete elektronicky cez formulár elektronickej služby registra, ktorý autorizujete podľa zákona o e-Governmente (§ 5 ods. 5). Ak ste fyzická osoba, môžete zápis urobiť aj osobne na určenom pracovisku ministerstva; tam vás požiadajú o doklad totožnosti (§ 5 ods. 6). Zápis, zmena aj výmaz sú bezplatné.

Pre každú zapísanú jednotku register vygeneruje jedinečné registračné číslo. Toto číslo potom zadáte na každom portáli, kde jednotku ponúkate. Nariadenie EÚ ukladá portálom, aby od hostiteľov registračné číslo vyžadovali skôr, než im ponuku umožnia, a aby bolo v ponuke viditeľne zobrazené (čl. 7 nariadenia).

Verejne je v registri prístupná len adresa jednotky, typ, obdobie poskytovania a registračné číslo. K ostatným údajom majú prístup orgány vymenované v § 7, okrem iného obec ako správca dane za ubytovanie, finančná správa, Policajný zbor, Štatistický úrad SR a živnostenský úrad. V praxi to znamená, že údaje v registri by mali sedieť s tým, čo uvádzate obci pri dani za ubytovanie a na portáloch.

Kontrola, pozastavenie a pokuty

Ministerstvo môže po vydaní čísla overovať, či sú údaje úplné, správne a aktuálne (§ 6). Ak nájde nedostatky, písomne vás vyzve a určí lehotu na nápravu, najmenej desať pracovných dní. Ak lehota márne uplynie, ministerstvo do piatich dní dočasne pozastaví platnosť registračného čísla a počas pozastavenia nesmiete jednotku cez platformu ponúkať. Ak nedostatky neodstránite ani do dvoch mesiacov od právoplatnosti pozastavenia, číslo vám odníme a jednotku z registra vymaže. Portál potom musí ponuku odstrániť alebo znemožniť prístup k nej.

Pokuty za porušenie povinnosti zapísať sa, nahlásiť zmenu, vymazať jednotku alebo za ponúkanie bez platného čísla:

Opakovaním sa rozumie porušenie do piatich rokov od právoplatnosti predchádzajúcej pokuty (§ 10 a § 11).

Postup v šiestich krokoch

1. Spíšte si jednotky. Každá chata alebo apartmán, ktorý sa prenajíma samostatne, bude mať vlastné číslo.
2. Pripravte údaje z katastra: číslo listu vlastníctva, katastrálne územie, parcelu a súpisné číslo.
3. Ujasnite si kapacitu. Maximálny počet lôžok a hostí by mal byť rovnaký v registri, na portáloch aj v oznámení obci.
4. Zapíšte sa včas: doterajší hostitelia do 28. februára 2027, noví pred prvou ponukou na portáli.
5. Vložte registračné číslo do všetkých portálov. Nariadenie EÚ počíta aj s tým, že ho hostiteľ poskytne hosťom, preto je praktické mať ho aj na vlastnom webe.
6. Hláste zmeny do 30 dní a po skončení prenájmu jednotku vymažte.

Čo register nenahrádza

Zápis do registra je nová povinnosť navyše, nie náhrada doterajších. Nariadenie EÚ výslovne uvádza, že registračné povinnosti nemajú vplyv na iné informačné povinnosti, napríklad v oblasti daní či štatistiky. Naďalej teda platí:

• daň za ubytovanie: oznámenie kapacity obci, evidencia hostí a pravidelné hlásenie podľa VZN, viac v článku Daň za ubytovanie,
• kniha ubytovaných podľa zákona o hlásení pobytu a VZN obce, viac v článku Kniha ubytovaných,
• hlásenie pobytu cudzincov polícii do piatich dní od ubytovania.

Rozdiel je v tom, že úrady budú mať údaje z registra porovnateľné s tým, čo im hlásite. Obec ako správca dane za ubytovanie bude mať k registru prístup, preto sa oplatí skontrolovať, či počet lôžok a obdobie ponuky sedia s vaším oznámením obci.

Ako s tým pomôže SFERIN

Ak máte web so SFERIN, registračné číslo zobrazíme na webe pri každom ubytovaní a údaje o kapacite máte na jednom mieste spolu s evidenciou hostí. Podrobný návod so zoznamom podkladov nájdete na stránke Register krátkodobého prenájmu. A ak chcete, aby vám popri povinnostiach chodili aj rezervácie bez provízie, pozrite si náhľad webu zadarmo.