Potrebujem živnosť, ak prenajímam chatu cez portály?

Spravidla áno, ak hosťom okrem samotného priestoru poskytujete aj služby, napríklad upratovanie, výmenu posteľnej bielizne alebo pranie. Vtedy ide o ubytovacie služby, teda podnikanie, a príjem sa zdaňuje podľa § 6 ods. 1 zákona o dani z príjmov. Na Ministerstve vnútra SR je pre túto činnosť v zozname voľných živností odbor Ubytovacie služby bez poskytovania pohostinských činností.

Platí pre krátkodobý prenájom oslobodenie 500 eur?

Oslobodenie podľa § 9 ods. 1 písm. g) zákona o dani z príjmov sa týka príjmov z prenájmu podľa § 6 ods. 3 a príležitostných príjmov podľa § 8 ods. 1 písm. a). Ak ubytovanie poskytujete ako živnosť, ide o príjem podľa § 6 ods. 1 a toto oslobodenie sa naň nevzťahuje.

Môžem si pri ubytovaní uplatniť paušálne výdavky?

Pri príjmoch zo živnosti áno: 60 % z príjmov, najviac 20 000 eur ročne, ak nie ste platiteľ DPH a neuplatňujete skutočné výdavky. Pri príjmoch z prenájmu podľa § 6 ods. 3 sa paušálne výdavky uplatniť nedajú, len preukázateľné skutočné výdavky.

Prečo sa mám registrovať na DPH, keď nie som platiteľ?

Provízia portálu so sídlom v inom členskom štáte EÚ je služba, z ktorej daň platí príjemca podľa § 69 ods. 3 zákona o DPH. Zákon preto ukladá podať žiadosť o registráciu podľa § 7a ešte pred prijatím takej služby. Daň potom priznáte a zaplatíte do 25. dňa mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom ste službu prijali.

Kedy sa stanem platiteľom DPH?

Podľa § 4 zákona o DPH od 1. januára roku nasledujúceho po roku, v ktorom váš obrat presiahol 50 000 eur. Ak obrat v priebehu roka presiahne 62 500 eur, platiteľom sa stávate už dodaním, ktorým túto hranicu prekročíte.

Mám si to celé riešiť sám?

Odporúčame poradiť sa s účtovníkom alebo daňovým poradcom. Či ide o živnosť alebo prenájom, závisí od toho, čo hosťom poskytujete, a od toho závisí aj spôsob zdanenia, výdavky a odvody.

Prenájom chaty: živnosť, dane a DPH v roku 2026

Ak chatu alebo apartmán prenajímate hosťom na pár nocí cez portály ako Booking.com, Airbnb či megaubytovanie.sk a k tomu im upratujete a meníte posteľnú bielizeň, spravidla ide o ubytovacie služby, teda o podnikanie. Potrebujete živnosť, príjem zdaňujete podľa § 6 ods. 1 zákona o dani z príjmov a môžete si uplatniť paušálne výdavky 60 %. Ak nie ste platiteľ DPH, musíte sa pred prvou províziou zahraničného portálu registrovať na DPH podľa § 7a. K tomu patrí daň za ubytovanie pre obec, kniha ubytovaných a od roku 2027 register krátkodobého prenájmu.

Tento článok je prehľad, nie daňové poradenstvo. Vaša situácia závisí od toho, čo hosťom poskytujete, preto si konkrétny postup overte u účtovníka.

Živnosť alebo prenájom: kde je hranica

Zákon o dani z príjmov rozlišuje dva druhy príjmov, ktoré sa pri chate môžu objaviť:

Príjem zo živnosti podľa § 6 ods. 1 písm. b),
príjem z prenájmu podľa § 6 ods. 3, ktorý zákon vymedzuje ako príjem z prenájmu nehnuteľností, „ak nejde o príjmy uvedené v odseku 1“.

Rozhoduje, čo hosťom poskytujete. Ak prenajímate priestor len so základnými službami, napríklad dlhodobo na mesiace, ide o prenájom. Ak poskytujete krátkodobé ubytovanie s ďalšími službami, ako je upratovanie, pranie a výmena posteľnej bielizne, ide o ubytovacie služby. Podnikajte.sk v článku o zdaňovaní v roku 2026 uvádza, že pri krátkodobom ubytovaní cez platformy sa príjem spravidla zdaňuje podľa § 6 ods. 1.

	Ubytovacie služby (živnosť)	Prenájom
Typický prípad	krátkodobé pobyty cez portály, upratovanie, bielizeň	dlhodobý nájom, len základné služby
Ustanovenie	§ 6 ods. 1 zákona o dani z príjmov	§ 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov
Živnostenské oprávnenie	áno	nie
Oslobodenie 500 €	nie	áno, § 9 ods. 1 písm. g)
Paušálne výdavky	60 %, najviac 20 000 € ročne	nie, len skutočné výdavky
Odvody z príjmu	áno, podľa pravidiel pre živnostníkov	nie

Ktorá živnosť

Ubytovanie bez stravovania je voľná živnosť, na ktorú netreba preukazovať odbornú spôsobilosť. V odporúčanom zozname voľných živností Ministerstva vnútra SR je odbor Ubytovacie služby bez poskytovania pohostinských činností. Ak by ste hosťom pripravovali a predávali jedlo a nápoje, zoznam má samostatný odbor pre ubytovacie zariadenia s kapacitou do 10 lôžok. Pohostinské činnosti vo väčšom rozsahu patria medzi viazané živnosti.

Daňové identifikačné číslo dostane podnikateľ zapísaný v živnostenskom registri od roku 2023 automaticky, takže na daňový úrad sa kvôli dani z príjmov osobitne registrovať nemusíte.

Ako sa zdaňuje príjem

Pri živnosti

Príjmy z ubytovania sú príjmy z podnikania. Výdavky si môžete uplatniť dvoma spôsobmi:

Skutočné výdavky: energie, upratovanie, bielizeň, opravy, poplatky a provízie portálov, odpisy a ďalšie preukázateľné náklady.
Paušálne výdavky: podľa § 6 ods. 10 vo výške 60 % z príjmov, najviac 20 000 eur ročne. Uplatniť ich môžete, ak nie ste platiteľ DPH, prípadne ste ním len časť roka. V paušáli sú zahrnuté všetky výdavky okrem zaplateného poistného.

Daňové priznanie podávate do 31. marca nasledujúceho roka, termín sa dá predĺžiť do 30. júna.

Pri prenájme

Ak ide naozaj o prenájom podľa § 6 ods. 3, z príjmov je oslobodených 500 eur za rok podľa § 9 ods. 1 písm. g). Podľa Finančnej správy sa oslobodenie uplatní raz na všetky príjmy z prenájmu spolu, nie na každú nehnuteľnosť zvlášť. Zdaňuje sa len časť nad 500 eur a výdavky sa k nej priradia rovnakým pomerom. Paušálne výdavky pri prenájme uplatniť nemôžete, len skutočné.

Odvody

Pri živnosti platíte zdravotné poistenie od začiatku podnikania. Povinnosť platiť sociálne poistenie vzniká podľa výšky príjmu z podnikania za predchádzajúci rok. Konkrétne sumy a hranice sa každý rok menia, preto ich pre rok 2026 overte v Sociálnej poisťovni, vo svojej zdravotnej poisťovni alebo u účtovníka. Pri príjmoch z prenájmu sa odvody z týchto príjmov neplatia.

DPH: registrácia kvôli provízii portálu

Táto povinnosť prekvapí najviac majiteľov. Booking.com aj Airbnb majú pre európskych hostiteľov sídlo v inom členskom štáte EÚ a ich provízia je služba, pri ktorej daň platí príjemca podľa § 69 ods. 3 zákona o DPH. Zákon preto v § 7a ukladá zdaniteľnej osobe, ktorá nie je platiteľ DPH, podať daňovému úradu žiadosť o registráciu pre daň pred prijatím služby.

Registrácia podľa § 7a z vás neurobí platiteľa DPH v plnom rozsahu. Znamená, že z provízie zahraničného portálu sami priznáte a zaplatíte DPH 23 %, bez nároku na odpočet. Priznanie podávate a daň platíte do 25. dňa mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom ste službu prijali. Ako to zvyšuje skutočné náklady na portál, rozoberáme v článku Koľko vás reálne stojí Booking.com.

Kedy sa stanete platiteľom DPH

Podľa § 4 zákona o DPH v znení od 1. 1. 2026:

od 1. januára roku nasledujúceho po roku, v ktorom obrat presiahol 50 000 eur,
alebo hneď dodaním, ktorým obrat v prebiehajúcom roku presiahne 62 500 eur.

Obrat sa počíta za kalendárny rok. Ako platiteľ DPH už nemôžete uplatňovať paušálne výdavky podľa § 6 ods. 10.

Ďalšie povinnosti ubytovateľa

Daň za ubytovanie: vyberáte ju od hostí a odvádzate obci podľa jej VZN. Sadzby a termíny obcí nájdete na stránke daň za ubytovanie.
Kniha ubytovaných a hlásenie cudzincov: čo musí obsahovať, píšeme v článku Kniha ubytovaných.
Register krátkodobého prenájmu: od roku 2027 ho potrebuje každý, kto ponúka ubytovanie cez online platformy. Podrobnosti sú v článku Register krátkodobého prenájmu 2027.

Postup pre nového ubytovateľa

S účtovníkom si ujasnite, či pôjde o ubytovacie služby alebo prenájom.
Pri ubytovacích službách ohláste voľnú živnosť Ubytovacie služby bez poskytovania pohostinských činností.
Pred prvou províziou zahraničného portálu podajte žiadosť o registráciu na DPH podľa § 7a.
Zistite si VZN svojej obce k dani za ubytovanie a založte knihu ubytovaných.
Od roku 2027 zaregistrujte jednotku v registri krátkodobého prenájmu.
Evidujte príjmy a výdavky a sledujte obrat kvôli hranici DPH.

Ako vám pomôže SFERIN

SFERIN nerobí účtovníctvo, ale uľahčí vám prevádzku. Web s rezervačným systémom od 249 € prijíma priame rezervácie bez provízie portálu, takže z nich neplatíte ani DPH z provízie. Doplnok Evidencia hostí vedie knihu ubytovaných a pripraví podklady k dani za ubytovanie pre obec. Ako by vyzeral web vášho ubytovania, vám ukážeme v náhľade zadarmo.